Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Обучение ответственных лиц

Обеспечить и поддерживать надлежащее состояние зданий и сооружений и тем самым создать безопасные условия их использования для человека – прямая обязанность собственников объектов, строго регламентированная на государственном уровне.
         Необходимо контролировать техническое состояние зданий в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации: поддерживать параметры устойчивости зданий, исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения.
         Эксплуатация зданий и сооружений – это комплекс работ, призванных обеспечить безотказное функционирование всех элементов и систем здания в течение его нормативного срока службы и в соответствии с его назначением.
         Согласно Градостроительному кодексу РФ, эксплуатация зданий и сооружений начинается с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, или сразу после окончания строительства/реконструкции (если для строительства выдача разрешения не требовалась), или же после окончания капитального ремонта.
         Эксплуатация зданий включает в себя санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонтные работы.
         Санитарное содержание: уборка помещений и придомовой территории, сбор и вывоз твердых отходов, уход за элементами озеленения, обслуживание водостоков, канализации, мусоропроводов.
         Техническое обслуживание:
1. периодические плановые осмотры несущих конструкций и инженерного оборудования (с целью оценки его технического состояния и выявления соответствия установленным нормам и требованиям безопасности);
2. внеплановые осмотры (после воздействий стихийного характера и технических аварий); технический мониторинг состояния здания;
3. обеспечение в помещениях необходимой температуры, влажности, освещение помещений и придомовой территории;
4. обеспечение мер пожарной безопасности;
5. содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового оборудования;
6. обеспечения подачи коммунальных ресурсов;
7. подготовка к эксплуатации в осенне-зимний период.
         Ремонтные работы: текущий (профилактический) ремонт, капитальный ремонт, аварийно-восстановительные работы.
                                                                            Регулирующие документы
         Эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и существующих нормативных правовых актов.
         Основным документом, регламентирующим надлежащую и безопасную эксплуатацию объектов, является Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
        При планировании и проведении мероприятий по контролю эксплуатации зданий нужно также учитывать требования других документов, среди которых:
1. Постановление Госстроя СССР «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» от 29.12.1973 г. № 279;
2. СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения»;
3. ГОСТ 31937-2011. «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (Приказ Росстандарта от 27.12.2012 № 1984-ст);
4. Положение «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений» ПОТ РО 14000-004-98.
         Особенности обслуживания некоторых видов зданий и сооружений могут устанавливаться отдельными законодательными актами. Например, эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства.
                                                     Кто отвечает за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений
         Для обеспечения эксплуатационного контроля должно быть назначено ответственное лицо.
Техрегламент (384-ФЗ) не дает конкретных указаний по поводу квалификации такого сотрудника. Однако уровень ответственности и возлагаемых функций предполагает, что занять такую позицию может только высококвалифицированный и опытный специалист – с профильным высшим техническим образованием, дополнительной подготовкой по программам повышения квалификации, которые включают вопросы технического надзора за состоянием зданий и сооружений, и наличием релевантного стажа работы.
         Основной задачей данного специалиста является проверка соответствия обслуживания зданий и сооружений требованиям технического регламента. Он обязан своевременно инициировать диагностику и выявлять нарушения в процессе эксплуатации зданий и сооружений, а также контролировать, чтобы эти нарушения вовремя устраняли.
         Помимо ответственного в организации должна быть создана техническая комиссия по осмотру зданий и сооружений для проведения проверок. Комиссия, как правило, состоит из сотрудников организации (инженерно-технический персонал, специалисты по охране труда и т. д.). Но если комиссия не может самостоятельно определить дефекты и нарушения, то привлекается специализированная аккредитованная организация, которая входит в реестр саморегулируемых организаций.
         Ответственный сотрудник и комиссия назначаются приказами. Также в организации должно быть положение о порядке технической эксплуатации и проведении осмотров зданий и сооружений, в котором работодатель распределяет обязанности и основные функции ответственных и порядок проверок и осмотров.    Выявленные неисправности и техническое состояние элементов должны регистрироваться в журнале по эксплуатации зданий и сооружений. Результаты общих проверок отражают в акте осмотра, который составляется в произвольной форме